새로운 보금자리를 위해 이사를 결정하셨다면 전세계약 시 주의사항 8가지를 염두에 두시고 세부사항까지 한번 체크해 보시면, 미처 확인하지 못한 사항으로 계약이 잘못되어 금전적인 손해와 정신적인 고통 발생을 미연에 방지할 수 있습니다.
전세 계약
임차인(세입자)가 전세금을 지급하고 임대인(소유자)의 부동산을 점유하여 사용, 수익 하는 것을 증명하는 계약입니다. 공동주택에 대한 임대거래의 하나로 월세 계약과 함께 주로 거래되는 계약 형태로 우리나라에만 존재하는거 같습니다.
전세계약 시 주의사항
| 1 | 등기부 등본 열람 |
| 2 | 실거래가 확인 |
| 3 | 공인중개사 자격 확인 |
| 4 | 전세대출 동의 |
| 5 | 계약서 특약사항 검토 |
| 6 | 확정일자,전입신고 |
| 7 | 전세권 설정 (가능?) |
| 8 | 전세금보증반환보험 (가능?) |
1. 등기부 등본을 열람
서류상의 소유자와 계약 당사자가 동일 인물인지 확인
부동산 공인중개사가 잘 알아서 하겠지만, 인간이라 가끔 실수를 하며 상대가 속이겠다고 생각하면 당하게 됩니다.
등기부상 소유자와 계약자의 신분증 주민번호 확인. (주민등록증이 진짜인지도)
- 깡통전세에 대한 권리분석
깡통전세란 : 전세 가격이 높아 매매가와 차이가 작은 경우, 매매가가 낮아지면 전세금을 돌려받을 수 없게 되는 상황인데 이미 선순이 대출이 있다면 경매도 되지 않는 상황이 발생합니다. 확인해야 할 시점은 전세를 계약을 결정하기 직전과 잔금일에 다시 확인하는 방법. 등기부 등본에서 권리분석(가압류, 근저당권, 저당권 등이 있는지)을 공인중개사에게 조언을 구해야 하는데, 이미 분양계약 시 많은 대출을 받았으니 권리가 깨끗한 곳을 찾기는 어렵겠지만, 최악의 경우도 고려해야 하기 때문에 반드시 확인하셔야 합니다. 잔금일에 다시 확인하는 이유는 잔금일 직전에 대출을 더 받는 집주인들이 있습니다. 왜냐하면 전세입자가 잔금을 치르고 주민등록 이전을 하고 확정일자를 받으면 은행이 임차인보다 후순위라 더 이상 대출을 하지 못하기 때문입니다. 대부분의 공인중개사들이 계약 시 등기부등본을 첨부하오나, 계약 결정 시와 잔금일에는 직접 [ 법원 인터넷 등기소 ]에서 열람 하시면 됩니다. 주소만 알면 가능하고 집주인의 동의도 필요 없습니다. 전세가율이 70% 이하를 전문가들이 추천합니다. (전국 평균은 65%). 매매 실거래가의 80% (근저당금액과 전세금 합계액이)를 넘으면 조금 위험한 상황입니다.
2. 실거래가 확인
공인중개사를 통해 충분한 설명을 들을 수 있지만 거짓말을 하는 중개사도 있으니 반드시 본인이 직접 확인하는 게 좋습니다. 중개사가 거짓말을 한다는 것은 다른 뜻이 아니라 자신들의 입장에서 거래금액이 높아야 여러 가지로 유리하기 때문에 자료 자체를 자신들에게 유리하게 적용하는 경향이 있습니다. 실거래가를 통해 지금 전세금이 적정 한지를 고려해야 하는데, 너무 높은 전세가는 차후에 전세계약 만료 시 신규 세임 자를 구하고 전세금을 돌여 받는 일반적인 상황에서 신규 세입자를 구하지 못해서 이사를 못 가는 경우가(역전세) 발생합니다. 만약 그러한 상황이 발생할 때 깡통주택이 되어 큰 금전적 손해를 보실 수도 있습니다. [ 국토교통부 실거래가 공개시스템 ]
깡통전세란 : 전세 가격이 높아 매매가와 차이가 작은 경우, 매매가가 낮아지면 전세금을 돌려받을 수 없게 되는 상황인데 이미 선순이 대출이 있다면 경매도 되지 않는 상황이 발생합니다.
3. 부동산 공인중개사의 자격여부
중개를 하는 부동산 공인중개사는 당연히 면허가 있는 분이겠지만, 실장님처럼 무자격자가 건당 수수료를 받고 일을 하는 경우가 있으며, 계약을 면허를 가지신 분이 하지만 사고가 발생하면 민사상의 책임이 복잡하게 됩니다. 따라서 소개를 받고 계약과 관련된 사항은 반드시 면허를 가지신 분과 상담을 하셔야 합니다.
- 부동산 공제보험
공제보험이 5천, 1억, 2억이다고 보여 주지만 건당 2억 원이 아닙니다. 즉 사고가 발생하면 2억 보증서라도 1억 도 다 받지 못하는 복잡한 계산법이 있으니 너무 믿지 마세요.
4. 대출 동의 여부 확인
임대인이 전세자금 대출을 계획하셨다면 소유자(집주인)의 동의가 필요하니 계약 시 미리 동의를 구하고 특약사항에 반드시 기재해야 합니다. 이는 소유자의 권리 행사에 부담이 되는 일이라 나중에 거절하는 경우가 있습니다.
5. 계약서 특약사항
전세금 대출 동의를 반드시 넣어야 하며, 원상 복구, 하자 보수, 입주 청소등도 정하지만 중개사분과 상의하여 대출동의를 제외한 사항은 상황에 따라 고려하세요.
6. 계약 후 확정일자와 전입신고
일반적으로 계약 시에 전입신고를 하는 것이 아니라 잔금을 치르고 실제 전입을 하고 하는 게 일반적입니다. 하지만 계약일과 잔금일 사이가 보통 한 달 정도이며 이 기간에 대출을 더 받는 나쁜 사람들이 있습니다. 이 시기에 대해서 주민센터에서 굳이 따지지 않으며, 특별히 먼저 해서 불리한 사항은 없으며, 자녀의 학교 문제는 상담을 통해 조정하시면 됩니다. 확정일자와 전입일자 중 뒤의 날짜를 기준으로 대항력을 가집니다. 따라서 반드시 같이 하셔야 의미가 있습니다. 예) 1월 1일 확정일자, 2월 1일 전입일, 이경우는 2월 1일 다음날부터 대항력이 있습니다. 즉 2월 1일 날 대출받으면 그 대출보다 후순위로 밀려 경매 시 그 대출금부터 공제받고 받게 되니 엄청 불리해집니다.
7. 전세권 설정
부동산 등기부등본 권리 부분에 전세입자의 전세금이 얼마라고 권리를 등기하는 방법인데 집주인의 동의기 있어야 하며, 이렇게 설정이 되면 집주인이 더 이상의 대출이나 권리행사를 하기 힘드니 해주지 않는 경우가 많습니다. 하지만 계약 당시 소유자에게 의견을 제시할 수 있으니 먼저 중개사에게 '내가 말할 테니 딴소리 말아라'라고 언질을 주시면 됩니다. 중개사는 보통 그런 경우에 소유자 편을 들어서 '그렇게 하는 경우는 잘 없어요'라고 초를 칩니다.
8. 전세금 보증 반환 보험 가입
권리분석이 좋지 않은 상황이라 전세금 보호가 위태롭지만 어쩔 수 없이 계약을 해야 한다면, 보증기관에 '전세금 보증 반환 보험'을 가입하는 방법이 있습니다. 전세기간이 끝났을 경우는 소유자와 분쟁할 필요 없이 보험금으로 전세금을 받아 나가면 되고, 경매 시에도 보험금을 받으면 되니 걱정이 없습니다. 하지만 보험금이 조금 부담스럽고, 보험회사도 권리분석이 너무 불리하면 보험가입을 거절할 수 있으니 미리 상당하셔서 거절하는 부동산 물건은 피하시는 게 좋습니다.
- 재 계약 시
보증금 변경이 없다면 새로 계약서 작성이 필요 없으며, 금액 변경이 있다면 기존 계약서의 특약사항에 증액금액과 기간을 쓰시면 확정일자를 다시 받지 않아도 되며, 따라서 대항력을 처음 계약 날짜로 유지하게 됩니다.
대법원 인터넷등기소
www.iros.go.kr
전세계약 시 주의사항 8가지와 세부사항 체크로 안전하고 행복한 보금자리를
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