전세사기 안 당하는 방법(서류 확인방법/보험가입)

전세사기를 안 당하는 방법으로 반드시 확인해야 할 서류 확인하는 방법과 전세보증금 반환보증 가입방법입니다. 공인중개사 면허 확인, 부동산 서류 확인, 집 소유자 확인, 확정일자와 전입신고하기, 전세보증금 반환보증 가입을 확인합니다.

전세사기 안 당하는 방법

 

 

깡통전세 등으로 전세사기를 당하는 사례가 많습니다. 전세금은 주택을 이용하는 대가로 주택 소유자에게 빌려주는 일종의 채무입니다. 담보가 되는 부동산과 소유자를 확인하고 돌려받기 힘들다면 거래하면 안 됩니다. 중개 수수료가 목적인 중개인의 말만 믿고 사기를 당하는 경우가 많은데 반드시 아래 사항들을 확인하고 위험을 피하셔야 합니다.

 

전세 계약 시 서류 확인방법

 

1. 공인중개사 면허 확인

면허 없는 불법 중개사가 아닌지 확인합니다. "국가공간정보포털" 사이트에 접속 후 [ 열람공간 ] 카테고리를 눌러 [ 부동산중개업 조회 ]에서 검색하여 확인할 수 있습니다. 

공인 중개사 주소와 상호만 알아도 검색이 되는데 주소는 시와 구만 입력해도 됩니다. 같은 이름의 부동산 사무실이 많을 수 있으니, 사무실에 있는 공인중개사 등록번호를 알면 더 정확하고 빠르게 알 수 있습니다. 

검색을 하면 등록번호, 상호, 소재지, 대표자 이름, 등록일자, 행정처분 상태를 확인할 수 있으며 대표자가 계약서를 작성하는 사람인지 확인합니다.

등록되어있지 않은 중개사나 면허 없는 중개인이 작성한 계약서는 법적 효력이 없어서 문제 발생 시 법적인 도움을 받을 수 없습니다.

 

 

2. 부동산 서류 확인 요청

공인중개사가 확인해줄 부동산 관련 서류입니다. 서류의 발급 일이 최근 날짜인지 확인합니다.

 

ⓐ 건축물대장 : 주소와 소유자, 면적을 확인 (없거나 다르다면 위반 건축물로 보호가 어렵습니다.)

ⓑ 등기부등본 : "갑구"에서는 건축물대장과 주소, 소유자가 같은지 확인(반드시 같아야 함)

• "을구"에서는 근저당권, 선순위 권리관계를 확인.

ⓒ 납세증명서 : 국세, 지방세 미납이 없는지 확인, 세금 미납으로 경매되는 사례가 많음

1억 5천 근저당이 있는 5억 원 빌라가 있습니다.
이 빌라에 전세 3억 원은 5천만 원 여유가 있으니 공인 중개사는 괜찮다 합니다. 깡통 사기는 4억에 빌라를 사며 5억으로 계약서를 작성, 돈 한 푼 안 들이고 갭 투자를 했습니다. 

전세 보증금도 집주인 입장에서는 돌려줘야 하는 채권입니다. 부동산에 관련된 모든 채권을 합한 금액보다 주택 가격이 낮으면 보증보험에도 가입이 안됩니다. 보험도 가입이 안 되는 나쁜 부동산으로 반드시 전화로 보증 가입이 되는지 상담을 합니다. 아래 6번의 가입 안 되는 경우를 반드시 확인합니다.

 

 

근저당권 설정

부동산 등기부 등본 "을구"에 근저당권 설정
위와 같이 2억 2천8백만 원 근저당권 설정이 되어있는 경우, 근저당을 설정한 사람은 집주인으로 부터 돈을 돌려받지 못하면 이 부동산을 경매 신청할 수 있습니다. 
경매 신청이 되어 낙찰되는 수년 동안 보증금을 돌려받지 못해 이사를 할 수 없고 낙찰금액에서 본인보다 먼저 등록된 선순위 채권부터 돌려받습니다. 만약 경매 낙찰금액이 충분하지 않으면 전세금을 받지 못하고 집을 비워줘야 합니다.

 

3. 집주인 신분증 확인

등기부 등본 소유자와 같은지 신분증 주민번호와 이름을 확인하고 신분증 사진과 얼굴을 확인합니다.

 

대리인이라면 위임장과 인감증명서를 확인하고 인감 증명서에 "부동산 임대차 계약용"인지 확인합니다. 전세 계약서에 있는 집주인 전화번호로 반드시 전화해서 계약 내용을 다시 확인합니다. 

집주인은 월세로 알고 있는데 부동산에서 전세로 사기 쳐서 차액을 챙겨 도망가는 경우가 있습니다. 

 

4. 확정일자 전입신고

주민센터에서 계약일에 확정일자와 전입신고를 할 수 있습니다. 두 가지를 모두해야 대항력을 가집니다.

대항력은 신고를 한 다음날(0시)부터 발생하는 집주인의 신규 대출과 세금 체납 기타 여러 가지 행위보다 경매에서 우선순위로 돌려받게 되니 안전합니다.

계약서와 신분증을 가지고 주민센터에 방문하면 확정일자와 전입신고를 할 수 있습니다. 간혹 전입 신고를 바로 할 수 없는 경우 확정일자를 받고 최대한 빨리 전입신고를 합니다. 대항력은 둘 중 나중에 행한 신고일자가 기준이기 때문에 둘 다 빨리합니다.

 

5. 주택 전월세 신고

군지역을 제외한 보증금 6천만 원 이상 전세, 30만 원 이상 월세 임대차 계약은 주민센터에 신고를 해야 합니다. 신고해서 좋은 점은 별도로 없지만 안 하면 과태료 4~100만 원을 받을 수 있습니다.

 

6. 전세보증금 반환보증 가입

보증금 반환 문제 발생 시 보험금으로 돌려받는 가장 확실한 방법입니다. HUG주택도시 보증 공사와 SCI 서울보증에서 가입이 되며 전화번호는 HUG주택도시 1566-9009, SCI 서울보증 1670-7000

HUG보증 대상은 수도권 7억, 그 외 5억 이하, 신청기한은 전세기간이 1/2 이상 남아야 신청 가능

가입방법
"네이버 부동산"에서 "금융상품"선택 후 "전세보증금 반환보증"에서 신청
"카카오페이"에서는 "간편 보험" 선택 후 "전세보증금 반환보증"에서 신청
홈페이지에서 가입 또는 전화로 문의 후 지점을 방문하여 가입할 수 있습니다.

 

전세보증금 반환보증 가입이 안 되는 경우

• 확정일자와 전입신고 안되어 있는 경우
• 채권보다 주택 가격이 낮은 경우

예 : 주택 가격 6억, 선순위 채권 2억, 전세 보증금 5억
선순위 채권 2억  + 전세 5억 = 합계 7억으로 주택 가격 6억이 더 낮기 때문에 안됨 

• 경매신청, 압류, 가압류, 가처분, 가등기가 있는 경우
• 선순위 채권이 주택 가격의 60%보다 많은 경우

 

임대차 무제 관련 법률 상담처

문제가 발생하면 무료 법률 상담 "대한 법률구조 공단" 전화번호 132를 통해 전화상담을 합니다.

 

무료 법률구조공단 대상자와 비용/변호사 추천 방법

 

전세사기 안 당하는 방법으로 부동산 서류 확인하는 방법과 전세보증금 반환보증 보험 가입하는 방법과 가입 안 되는 경우 정보입니다.

 

 

주택 임대차 인터넷 신고 방법과 확정일자

 

전입신고 하는법 ,세대주확인 방법 바로하는법